Ngăn chặn giao dịch đối với bất động sản từ góc nhìn thực tiễn

Ngăn chặn giao dịch đối với bất động sản từ góc nhìn thực tiễn

Ngăn chặn giao dịch là một trong những biện pháp được áp dụng để đảm bảo giữ nguyên trạng tài sản. Nhìn chung, đây là biện pháp có nhiều hiệu quả tích cực, tuy nhiên cũng không ít trường hợp quy định này mang lại phiền phức, thậm chí gây ra thiệt hại cho các bên liên quan.

1, Quy định của pháp luật về “ngăn chặn” giao dịch đối với bất động sản:

Ngăn chặn” được đề cập tại bài viết này là các biện pháp, quy định hướng đến việc dừng thực hiện giao dịch, đăng ký biến động đối với bất động sản.

Các văn bản quy phạm pháp luật hiện nay trao quyền cho những chủ thể có quyền ngăn chặn giao dịch liên quan đến bất động sản được nêu tại khoản 11 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT, cụ thể như sau:

Việc từ chối hồ sơ đề nghị đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được thực hiện khi có một trong các căn cứ sau

đ, Khi nhận được văn bản của cơ quan thi hành án dân sự hoặc Văn phòng Thừa phát lại yêu cầu tạm dừng hoặc dừng việc cấp Giấy chứng nhận đối với tài sản là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản khác gắn liền với đất là đối tượng phải thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự hoặc thông báo về việc kê biên tài sản thi hành án, khi nhận được văn bản của cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai về việc đã tiếp nhận đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai, tài sản gắn liền với đất”

Như vậy, các chủ thể có quyền yêu cầu tạm dừng hoặc dừng giao dịch với bất động sản có thể kể đến là: toà án, cơ quan thi hành án, văn phòng thừa phát lại, cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp,…

(i) Toà án: Điều 111, khoản 7, 8 Điều 114 Bộ luật tố tụng dân sự 2015: “ Điều 114 Các biện pháp khẩn cấp tạm thời

7. Cấm chuyển dịch quyền về tài sản đối với tài sản đang tranh chấp

8. Cấm thay đổi hiện trạng tài sản đang tranh chấp”.

(ii) Cơ quan thi hành án: Chấp hành viên có quyền triển khai các biện pháp bảo đảm thi hành án cụ thể quy định tại điểm c khoản 3 Điều 66 và Điều 69 Luật Thi hành 2008 , quy định này được sửa đổi, hướng dẫn chi tiết tại khoản 28 Điều 1 Luật thi hành án dân sự 2014 và Điều 19 Nghị định 62/2015/NĐ-CP.

Điều 66 Luật Thi hành án 2008 quy định:

“3. Các biện pháp bảo đảm thi hành án bao gồm:

a) Phong toả tài khoản;

b) Tạm giữ tài sản, giấy tờ;

c) Tạm dừng việc đăng ký, chuyển dịch, thay đổi hiện trạng về tài sản.

(iii) Văn phòng thừa phát lại: Khoản 11 Điều 7 Thôg tư 33/2017/TT-BTNMT

(iv) Các cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai khác. Theo quy định tại Điều 203 Luật Đất đai 2013, các cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai ngoài toà án, có thể kể đến là: Uỷ ban nhân dân cấp xã tham gia hoà giải tranh chấp đất đai, chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp huyện,..

Ngoài ra, trong một số vụ án, vụ việc để bảo đảm nguyên trạng tài sản, phục vụ cho công tác điều tra, xác minh thông tin tội phạm, xác minh vụ việc, các cơ quan như cơ quan cảnh sát điều tra, thanh tra,..cũng thường áp dụng biện pháp đề nghị ngăn chặn giao dịch đối với bất động sản.

2, Những vướng mắc trên thực tiễn:

Từ thực tiễn áp dụng, không thể phủ nhận vai trò của biện pháp ngăn chặn giao dịch đối với bất động sản trong việc ngăn chặn việc các bên tẩu tán tài sản, đảm bảo giữ nguyên trạng tài sản phục vụ cho việc giải quyết các vụ án, các vụ việc liên quan đến tài sản. Tuy nhiên, có không ít trường hợp, các bên lợi dụng quy định này để nhằm đạt được những mục đích không chính đáng, xâm phạm đến quyền lợi của người sử dụng đất và các bên liên quan. Dưới đây là góc nhìn của chúng tôi từ tình huống thực tiễn.

Tình huống : Thiệt hại lớn chỉ vì một lá đơn:

Anh A là chủ sử dụng 300m2 đất, do nhu cầu cần vốn để kinh doanh, anh A đang thực hiện giao dịch chuyển nhượng cho anh B. Hợp đồng của hai bên đã ký xong, hẹn ngày 15/1 sẽ thực hiện thủ tục đăng ký biến động. Tuy nhiên, ngày 10/1, bà C là đại diện gia đình ở bên cạnh đất của anh A có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai tại UBND phường với lý do: bà C cho rằng anh A lấn chiếm của nhà bà khoảng 30 cm đất. Khi nộp đơn tại UBND xã, bà C yêu cầu UBND xã lập phiếu tiếp nhận đơn. Ngày 11/1, bà C gửi đơn đề nghị ngăn chặn toàn bộ giao dịch đối với thửa đất của anh A lên cơ quan đăng ký đất đai, bà C gửi kèm theo đơn tiếp nhận hồ sơ  giải quyết tranh chấp đất đai của UBND phường.

Anh A và Anh B liên hệ với cơ quan đăng ký đất đai để được thực hiện thủ tục thì nhận được thông tin tài sản không thể đăng ký biến động do đang có đơn ngăn chặn của bà C.

Như vậy, trong tình huống này quyền lợi của anh A và người nhận chuyển nhượng là anh B bị ảnh hưởng từ hành vi không thực hiện thủ tục đăng ký biến động của cơ quan đăng ký dất đai.

Từ thực tiễn vụ việc này và những vụ việc khác mà chúng tôi tham gia giải quyết, chúng tôi nhận thấy một số bất cập tồn tại của việc “ngăn chặn giao dịch đối với bất động sản”.

Thứ nhất, quy định về “tranh chấp đất đai” gây ra nhiều tranh cãi.

Khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định: “24. Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai”. Phạm vi của quy định này rất rộng và không rõ ràng. Chiếu theo quy định này, không có cơ sở để xác định “tranh chấp về quyền nghĩa vụ của người sử dụng đất” là gì, là khi có đơn của người sử dụng đất, người liên quan; hay khi có văn bản tiếp nhận, giải quyết của cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai,..

Vấn đề xác định rõ ràng khái niệm, đặc điểm của “tranh chấp đất đai” rất quan trọng vì nó liên quan trực tiếp đến quyền lợi của người sử dụng đất đặc biệt là quy định về thực hiện các giao dịch về đất. Theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013,  người sử dụng đất không thể thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi đất có tranh chấp.

Như vậy, khái niệm “tranh chấp đất đai” liên quan trực tiếp đến quyền lợi của người sử dụng đất, các bên tham gia giao dịch, bên liên quan đến tài sản. Từ cách hiểu tranh chấp đất đai, dẫn đến các cách hiểu khác nhau về cơ sở ngăn chặn giao dịch đối với đất đai.

Thứ hai, cơ sở để ngăn chặn giao dịch đất đai.

Như đã nêu ở trên, ngoài các quy định về thẩm quyền ngăn chặn giao dịch bất động sản của toà án, thi hành án, thừa phát lại,… thì còn chủ thể khác “cơ quan giải quyết tranh chấp đất đai” như:  UBND xã, UBND huyện. Tuy nhiên, quy định về cơ sở ngăn chặn giao dịch bất động sản cơ quan này lại gây ra nhiều tranh cãi và áp dụng không thống nhất của từng địa phương.

Khoản 11 Điều 7 Thông tư 33/2017 quy định:

Việc từ chối hồ sơ đề nghị đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được thực hiện khi có một trong các căn cứ sau

đ,….. khi nhận được văn bản của cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai về việc đã tiếp nhận đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai, tài sản gắn liền với đất”

Cách hiểu thứ nhất: người đề nghị ngăn chặn giao dịch phải cung cấp một văn bản của cơ quan giải quyết tranh chấp đất đai gửi đến cơ quan đăng ký đất đai có nội dung cơ quan giải quyết tranh chấp đất đai đã tiếp nhận đơn về việc việc giải quyết tranh chấp đất đai.

Cách hiểu thứ hai: không cần có văn bản riêng, người đề nghị ngăn chặn tranh chấp đất đai chỉ cần chứng minh được cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai đã tiếp nhận yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai của họ như: phiếu tiếp nhận đơn đề nghị hoà giải tranh chấp đất đai, phiếu tiếp nhận đơn khởi kiện, hồ sơ khởi kiện. Như tình huống ở trên, bà C cung cấp cho cơ quan đăng ký đất đai: đơn đề nghị ngăn chặn giao dịch, phiếu tiếp nhận đơn đề nghị hoà giải tranh chấp đất đai của UBND phường, khoảng 10 ngày sau bà C cung cấp bổ sung biên bản hoà giải tranh chấp đất đai. Với những tài liệu này, cơ quan đăng ký đất đai đã chấp nhận đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai của bà.

Từ thực tiễn thực hiện các công việc, chúng tôi nhận thấy còn tồn tại tình trạng các cơ quan đăng ký đất đai có những cách hiểu, cách áp dụng khác nhau về quy định ngăn chặn giao dịch đối với đất đai khi có tranh chấp đất đai, hoặc khi đang được giải quyết tại UBND cấp xã. 

Thứ ba, thời hiệu yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai sau khi hoà giải không thành tại UBND cấp xã.

Theo quy định tại Điều 202 Luật Đất đai 2013, các bên tranh chấp có quyền yêu cầu hoà giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã. Việc giải quyết tranh chấp đất đai sẽ được ghi nhận tại biên bản giải quyết tranh chấp đất đai, trong trường hợp có kết quả hoà giải không thành người yêu cầu giải quyết có quyền tiếp tục đề nghị đến cơ quan giải quyết khác là toà án hoặc uỷ ban nhân dân cấp huyện. Tuy nhiên, văn bản quy phạm pháp luật hiện hành không giới hạn về thời hiệu yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai từ khi hoà giải không thành đến khi yêu cầu các cơ quan có thẩm quyền giải quyết (thực tế nhiều trường hợp sau khi hoà giải không thành tại xã, người đề nghị giải quyết tranh chấp có thể ngay lập tức gửi đơn đến toà, đến huyện hoặc để 6 tháng,  1 năm, 2 năm sau mới có đơn lên cơ quan cấp trên). Quy định này dẫn đến thực trạng, tranh chấp đất đai kéo dài, việc ngăn chặn giao dịch đối với tài sản cũng bị kéo dài theo tranh chấp. Bởi lẽ, hiểu khái niệm “tranh chấp đất đai” là khi có đơn đề nghị và cơ quan có thẩm quyền giải quyết, thì biên bản hoà giải tại UBND xã được xem là cơ sở đánh dấu tranh chấp đất đai có tồn tại, người đề nghị có thể ngay lập tức hoặc để đến nhiều tháng, 1, 2 năm sau ,mới có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai tại toà án, tại UBND cấp huyện. (Điều 155 Bộ luật dân sự 2015 tranh chấp về quyền sử dụng đất không bị giới hạn thời hiệu khởi kiện).

Như vậy, nếu cơ quan đăng ký đất đai xem biên bản hoà giải là cơ sở để xác định đang có tranh chấp đất đai từ đó dừng đăng ký biến động thì rõ ràng trong suốt khoảng thời gian 1 hoặc 2 năm thậm chí lâu hơn này, cơ quan không thể chấp nhận đăng ký biến động đối với bất động sản đang bị áp dụng ngăn chặn. Việc này gây ra thiệt hại nghiêm trọng cho người sử dụng đất và các bên liên quan.

Thực tiễn thực hiện hoạt động tư vấn của chúng tôi, không chỉ có các bất động sản của các chủ sử dụng là cá nhân mà bất động sản của tổ chức, doanh nghiệp, các dự án đều có nguy cơ trở thành đối tượng của các tranh chấp đất đai, các biện pháp ngăn chặn giao dịch có chủ đích xấu.

TIN TỨC LIÊN QUAN