Khoản tiền đặt cọc được các bên sử dụng trong nhiều giao dịch, đây được xem là biện pháp an toàn để đảm bảo cho việc giao kết, thực hiện hợp đồng. Các hợp đồng thuê nhà, thuê xưởng, thuê đất là một trong những hợp đồng thường có khoản tiền đặt cọc lớn, không ít trường hợp các bên không hiểu rõ về bản chất khoản tiền đặt cọc, không quy định về hướng giải quyết khoản tiền đặt cọc khi hợp đồng chấm dứt, dẫn đến những tranh chấp phức tạp, kéo dài liên quan đến số tiền đặt cọc.

1, Quy định về đặt cọc trong giao dịch:

Theo quy định tại Điều 292 Bộ luật dân sự 2015 thì đặt cọc là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Đặt cọc có 02 vai trò cơ bản được quy định tại Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 là:  (1) để đảm bảo giao kết hợp đồng; (2) để đảm bảo thực hiện hợp đồng.

Về việc giải quyết số tiền đặt cọc được quy định tại khoản 2  Điều  328 Bộ luật dân sự 2015, tuy nhiên quy định này thiên về giải quyết số tiền đặt cọc khi giao kết hoặc không giao kết hợp đồng; số tiền đặt cọc khi thực hiện hợp đồng không được quy định cụ thể, dẫn đến lúng túng, vướng mắc cho các bên trong nhiều trường hợp.

2, Giải quyết số tiền đặt cọc trong trường hợp hợp đồng chấm dứt.

Sau khi giao kết và bắt đầu thực hiện hợp đồng, các bên trong giao dịch thường quy định đặt cọc một khoản tiền cụ thể, có giá trị đủ lớn làm căn cứ để đảm bảo tuân thủ, thực hiện hợp đồng của một bên hoặc hai bên. Số tiền đặt cọc trong trường hợp này đóng vai trò đảm bảo xuyên suốt từ khi các bên giao kết hợp đồng đến khi chấm dứt hợp đồng hoặc thậm chí là đến khi giải quyết xong hậu quả của việc chấm dứt hợp đồng.

Theo quy định tại Điều 422 Bộ luật dân sự 2015,  có nhiều trường hợp hợp đồng chấm dứt có thể kể đến như: đã được hoàn thành; thoả thuận của các bên; cá nhân giao kết hợp đồng chết, pháp nhân giao kết hợp đồng chấm dứt tồn tại, hợp đồng bị huỷ bỏ,… Trong hầu hết các trường hợp hợp đồng chấm dứt được nêu tại Điều 422 Bộ luật dân sự 2015, pháp luật không quy định và hướng dẫn chi tiết về việc giải quyết số tiền đặt cọc, nếu hợp đồng do các bên soạn thảo không thoả thuận chi tiết về việc giải quyết số tiền đặt cọc đây sẽ nguyên nhân gây tranh cãi cho các bên.

Phần lớn hợp đồng của các bên thường quy định “ Số tiền đặt cọc sẽ được Bên A giữ không tính lãi suất trong toàn bộ thời hạn của hợp đồng, và sẽ được Bên A thanh toán cho Bên B khi Hợp Đồng chấm dứt sau khi trừ đi các chi phí Bên B nợ, chi phí liên quan đến việc chấm dứt Hợp Đồng, các chi phí khác” . Quy định này dường như chỉ phát huy giá trị khi hợp đồng chấm dứt trong trường hợp hợp đồng được hoàn thành. 

Trong thực tiễn thực hiện công việc, chúng tôi đã tham gia tư vấn, đồng hành cùng doanh nghiệp trong các trường hợp chấm dứt hợp đồng như: theo thoả thuận của các bên, bất khả kháng, hoàn cảnh thay đổi, …Trong những vụ việc chấm dứt này, các bên đều thống nhất quan điểm sẽ chấm dứt hợp đồng, nhưng việc giải quyết số tiền đặt cọc, các nghĩa vụ tài chính luôn là vấn đề làm mất nhiều thời gian và gây tranh cãi cho các bên. Phần lớn các hợp đồng do hai bên soạn thảo đều quy định chung chung như “chấm dứt hợp đồng do xảy ra sự kiện bất khả kháng, quyền lợi và nghĩa vụ của hai bên sẽ tuân theo quy định của pháp luật” hoặc “việc giải quyết quyền lợi, nghĩa vụ của các bên khi hợp đồng chấm dứt trước hạn do hai bên thoả thuận tại thời điểm chấm dứt”, chính những quy định này gây ra cách hiểu, cách áp dụng không thống nhất của mỗi bên. Khi tìm hiểu nguyên nhân của việc “tại sao lại soạn thảo những điều khoản chung chung như trên”, chúng tôi nhận thấy vấn đề đến từ hiểu biết không đầy đủ về điều khoản đặt cọc, về quy định chấm dứt hợp đồng, và sự chủ quan xem điều khoản đặt cọc không phải là vấn đề lớn, trọng tâm của hợp đồng. 

Chúng tôi khuyến nghị các đối tác thận trọng khi soạn thảo, thiết lập các điều khoản trong hợp đồng, các điều khoản nên được quy định chi tiết và được đặt vào những tình huống cụ thể.