MỘT SỐ LƯU Ý KHI CHO THUÊ NHÀ XƯỞNG

Cho thuê nhà ở, công trình xây dựng là một trong những hình thức kinh doanh bất động sản được nhiều tổ chức, cá nhân lựa chọn. Hoạt động này tạo ra các lợi ích kinh tế cho cả bên cho thuê và bên thuê.

Trong quá trình thực hiện công việc của mình, chúng tôi nhận thấy có một bộ phận các cá nhân, tổ chức cho thuê chính tài sản do họ sở hữu, hoạt động này không chỉ diễn ra đối với một mà còn nhiều tài sản, trong thời gian liên tục, kéo dài. Những tổ chức, cá nhân này thường có nhiều thắc mắc liên quan đến: đăng ký kinh doanh bất động sản; nghĩa vụ xuất hoá đơn, các nghĩa vụ tài chính,..

Tại bài viết này, đội ngũ Fric Law chia sẻ những thông tin, kiến thức mà chúng tôi cho rằng thiết thực đối với các bên trong giao dịch cho thuê bất động sản, cho thuê nhà xưởng (ngoài khu công nghiệp).

1, Những thông tin chung về cho thuê bất động sản:

Theo quy định tại khoản 1 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 “Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng: cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi”

Như vậy, cho thuê bất động sản cụ thể là nhà xưởng vì mục đích sinh lời là một trong những hình thức của hoạt động kinh doanh bất động sản.

Điều kiện để tổ chức, cá nhân thực hiện hoạt động kinh doanh bất động sản dối với nhà, công trình xây dựng được quy định tại Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và Điều 4 Nghị định 02/2022/NĐ-CP quy định chi tiết, thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản (“Nghị định 02/2022/NĐ-CP”) như sau:

Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã . Công khai trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp và/hoặc tại trụ sở Ban Quản lý dự án và/hoặc tại sàn giao dịch bất động sản các thông tin về doanh nghiệp (tên, địa chỉ trụ sở chính, số điện thoại liên lạc, tên người đại diện theo pháp luật), thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh,….
Tổ chức, cá nhân chỉ kinh doanh bất động sản có đủ điều kiện quy định tại Điều 9, Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản;
Nhà đầu tư được lựa chọn làm chủ đầu tư dự án bất động sản theo quy định của pháp luật thì nhà đầu tư đó phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20ha trở lên;
Tài sản phải có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật về đất đai;
Tài sản không có tranh chấp;
Tài sản không bị kê biên để đảm bảo thi hành án.

Như vậy, đây là những quy định bắt buộc phải có đối với chủ thể kinh doanh bất động sản và tài sản được đưa vào để kinh doanh bất động sản. Các chủ thể kinh doanh bất động sản cần tuân thủ quy định này trừ trường hợp nêu tại khoản 2 Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 (chi tiết nêu ở dưới).

2, Trường hợp không phải thành lập doanh nghiệp (không phải đăng ký kinh doanh bất động sản).

Theo quy định tại khoản 2 Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 “ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật”. Quy định này được hướng dẫn chi tiết tại Điều 5 Nghị định 02/2022/NĐ-CP như sau:

Trường hợp 1: Cơ quan, tổ chức thực hịên bán nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất do phá sản, giải thể, chia tách theo quy định của pháp luật.

Trường hợp 2: Cơ quan, tổ chức thực hiện bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản là tài sản công theo quy định của pháp luật

Trường hợp 3: Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng (AMC), công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC), thực hiện bán nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng dự án bất động sản đang được dùng bảo lãnh, thế chấp để thu hồi nợ theo quy định của pháp luật

Trường hợp 4: Tổ chức, hộ gai đình, cá nhân bán nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quyết định của Toà án, của cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo

Trường hợp 5: Tổ chức, hộ gia đình cá nhân bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng thuộc quyền sở hữu hợp pháp, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình.

Trường hợp 6: Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, cho thuê, cho thuê mua, chuyển nhượng bất động sản do mình đầu tư xây dựng mà không phải là dự án đầu tư xây dựng bất động sản để kinh doanh theo quy định của pháp luật.

Như vậy, đối với trường hợp, tổ chức, hô gia đình cá nhân cho thuê nhà xưởng thuộc quyền sở hữu hợp pháp của mình thì không cần đáp ứng các điều kiện theo quy định tại khoản 1 Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và Điều 4 Nghị định 02/2022/NĐ-CP (đã nêu ở trên). Tuy nhiên, trong trường hợp tổ chức, cá nhân cho thuê nhà xưởng mà không bắt buộc phải đăng ký thành lập doanh nghiệp thì tổ chức vẫn phải thực hiện nghĩa vụ xuất hoá đơn, tổ chức, cá nhân vẫn phải thực hiện nghĩa vụ kê khai nộp thuế theo đúng quy định.

3, Doanh nghiệp cho thuê nhà xưởng có được xuất hoá đơn cho bên thuê nhà xưởng đối với dịch vụ sử dụng điện, nước (đường điện, nước sử dụng chung, bên cho thuê ký nhà xưởng trực tiếp ký hợp đồng điện, nước với đơn vị cung cấp dịch vụ)?

Đối với vấn đề này, chúng tôi trích dẫn Văn bản trả lời số 419/CT-TTHT về việc hoá đơn đối với các khoản tiền điện tiền nước đề ngày 06/01/2020 của Cục thuế thành phố Hà Nội trả lời Công ty cổ phần Sơn Tây như sau: “Căn cứ các quy định nêu ở trên, trường hợp Công ty có hợp đồng cho Công ty cổ phần APAX thuê mặt bằng với thoả thuận Công ty cổ phần APAX thực hiện chi trả các khoản tiền điện, nước theo đúng số lượng tiêu thụ tại địa điểm thuê mặt bằng; Công ty hiện đang đứng tên trên các hợp đồng ký kết với các nhà cung cấp điện, nước tại địa điểm thuê này (do Công ty cổ phần APAX đang dùng chung đường điện và nước với Công ty) thì khi thu tiền điện, nước Công ty phải thực hiện xuất hoá đơn GTGT và kê khai nộp thuế GTGT theo quy định tại Điều 16 và Phụ lục 04 Thông tư 39/2014/TT-BTC, các quy định về thuế suất thuế GTGT thực hiện theo hướng dẫn tại Thông tư 219/2013/TT-BTC đối với hoạt động cung cấp hàng hoá trên”

Thông tư 219/2013/TT-BTC đã hết hiệu lực thi hành và được thay thế bằng quy định tại Thông tư 26/2015/TT-BTC.

4, Nhà xưởng chưa được đăng ký quyền sở hữu tài sản có được cho thuê hay không?

Theo quy định tại khoản 1 Điều 95 Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại Luật Đất đai năm 2013: “ Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý, đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu”. Như vậy, theo quy định này có thể hiểu đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất không bắt buộc và được tiến hành theo ý định, yêu cầu của chủ sở hữu.

Tuy nhiên, để tài sản được tham gia các giao dịch liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản thì Điều 9 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 đã quy định rõ: “1. Nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có đủ các điều kiện sau đây:

a)Có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất”.

Như vậy, theo góc độ nghiên cứu của chúng tôi, để tiến hành hoạt động cho thuê lại nhà xưởng và tuân thủ đầy đủ quy định của pháp luật, chủ sở hữu nhà xưởng cần tiến hành hoạt động đăng ký quyền sở hữu nhà xưởng theo đúng quy định của pháp luật.

Trên đây, là một số tổng hợp và chia sẻ của đội ngũ Fric Law liên quan đến hoạt động cho thuê nhà xưởng của một số tổ chức, cá nhân ngoài khu công nghiệp. Trong bài viết tiếp theo, chúng tôi sẽ tổng hợp và chia sẻ một số vướng mắc thường là nguyên nhân dẫn đến bất đồng, tranh chấp của các bên trong loại giao dịch này.

Mọi thắc mắc về bài viết, mọi yêu cầu trao đổi công việc vui lòng liên hệ luật sư đại diện của chúng tôi: