Quyền lợi của bên thuê tài sản đang thế chấp.

Từ thực tiễn nghiên cứu và tư vấn cho các cá nhân, tổ chức, bài viết này của chúng tôi tập trung nêu ra và đánh giá quy định tại các văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến quyền của bên thuê tài sản thế chấp. Phạm vi bài viết này đề cập đến là trường hợp hợp đồng thuê phát sinh sau khi hợp đồng thế chấp đã có hiệu lực, tài sản đã được đăng ký thế chấp.

1, Tài sản đang thế chấp có được cho thuê không?

Theo quy định tại Bộ luật dân sự năm 2015 bên thế chấp tài sản có những quyền lợi quan trọng sau, khoản 1 Điều 321 : “1, Khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản thế chấp, trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức cũng là tài sản thế chấp theo thoả thuận” và khoản 6 Điều 321: “ Được cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp nhưng phải thông báo cho bên thuê, bên mượn biết về việc tài sản cho thuê, cho mượn đang được dùng để thế chấp và phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết”

Như vậy, Bộ luật dân sự 2015 cho phép bên thế chấp tài sản được cho thuê tài sản thế chấp.

2, Nghĩa vụ của bên cho thuê (bên thế chấp) khi cho thuê tài sản thế chấp.

Ngoài quy định tại khoản 6 Điều 321 Bộ luật dân sự 2015 đã trích dẫn ở trên, thì tại khoản 3 Điều 34 Nghị định 21/2021/NĐ-CP quy định thi hành Bộ luật Dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ (“Nghị định 21/2021/NĐ-CP”) còn nêu rõ nghĩa vụ của bên thế chấp tài sản cũng là bên cho thuê tài sản như sau: “3. Trường hợp biện pháp thế chấp đã phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba mà bên thế chấp dùng tài sản thế chấp để cho thuê, cho mượn nhưng không thông báo cho bên nhận thế chấp biết thì hợp đồng thuê, hợp đồng mượn chấm dứt tại thời điểm xử lý thế chấp.”

Như vậy, hai quy định đã trích dẫn ở trên đều khẳng định, trong trường hợp tài sản đang nằm trong giao dịch thế chấp, bên thế chấp được quyền cho thuê tài sản này nhưng phải đảm bảo: (i) thông báo với bên nhận thế chấp; (ii) thông báo với bên thuê.

Nhìn chung, quy định tại hai văn bản quy phạm pháp luật này đã bao quát được nghĩa vụ của bên thế chấp tài sản cũng chính là bên cho thuê khi đưa tài sản đang thế chấp vào cho thuê. Thế nhưng, quy định này cũng phát sinh những vướng mắc sau: (i) Hình thức bên thế chấp thông báo đến bên nhận thế chấp và bên thuê tài sản thế chấp là gì? (ii) Khi nào bên thế chấp phải thực hiện nghĩa vụ thông báo với các bên? (iii) Trách nhiệm của bên thế chấp (bên cho thuê) đối với bên thuê trong trường hợp không thông báo dẫn đến hợp đồng thuê chấm dứt tại thời điểm xử lý tài sản thế chấp (theo quy định tại Nghị định 21/2021/NĐ-CP).

3, Quyền lợi của bên thuê khi tài sản bị xử lý để đảm bảo nghĩa vụ thế chấp.

Tài sản trong giao dịch thuê giữa bên thuê và bên cho thuê cũng chính là tài sản trong giao dịch thế chấp giữa bên thế chấp và bên nhận thế chấp. Giao dịch thế chấp tài sản phát sinh trước giao dịch cho thuê và đã được đăng ký thế chấp, từ thời điểm hoàn thành đăng ký thế chấp, giao dịch này đã phát sinh hiệu lực đối kháng với bên thứ ba – trong trường hợp này được hiểu là bên thuê tài sản.

Theo quy định tại khoản 2 Điều 133 Luật Nhà ở 2014 thì: “Trường hợp chủ sở hữu nhà ở chuyển quyền sở hữu nhà ở đang cho thuê cho người khác mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng; chủ sở hữu nhà ở mới có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác”.

Theo quy định tại khoản 5 Điều 28 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 một trong những quyền của bên thuê nhà, công trình xây dựng là: “5. Được tiếp tục thuê theo các điều kiện đã thoả thuận với bên cho thuê trong trường hợp thay đổi chủ sở hữu”.

Khi tài sản thế chấp bị xử lý theo quy trình tại cơ quan thi hành án thì, theo quy định tại Luật Thi hành án dân sự 2008 sửa đổi bổ sung 2014 chi tiết tại “Điều 91. Kê biên tài sản của người phải thi hành án đang do người thứ ba giữ.

Trường hợp tài sản kê biên đang cho thuê thì người thuê được tiếp tục thuê theo hợp đồng đã giao kết”.

Và Khoản 3 Điều 95 : “3. Khi kê biên nhà ở của người phải thi hành án đang cho thuê, cho ở nhờ thì Chấp hành viên phải thông báo ngay cho người đang thuê, đang ở nhờ biết.

Trường hợp tài sản kê biên là nhà ở, cửa hàng đang cho thuê được bán đấu giá mà thời hạn thuê hoặc thời hạn lưu cư vẫn còn thì người thuê có quyền tiếp tục được thuê hoặc lưu cư theo quy định của Bộ luật dân sự”.

Như vậy, dẫn chiếu quy định tại các văn bản quy phạm pháp luật đã nêu ở trên, thấy rằng trong trường hợp chủ sở hữu tài sản thay đổi hoặc tài sản thế chấp bị xử lý theo quy trình xử lý tài sản bảo đảm, bên thuê nhà vẫn được bảo vệ quyền tiếp tục thuê theo hợp đồng thuê nhà đã giao kết.

4, Những vướng mắc về quyền của bên thuê tài sản thế chấp.

Dù các văn bản quy phạm pháp luật hiện nay đã có những quy định cụ thể, nhưng thực tiễn áp dụng vẫn xảy ra một số vướng mắc sau:

Thứ nhất, trong trường hợp bên thế chấp (bên cho thuê) không thông báo với bên nhận thế chấp về việc cho thuê tài sản thế chấp thì sẽ ảnh hưởng như thế nào đến hợp đồng thuê tài sản.

Khoản 3 Điều 34 Nghị định 21/2021/NĐ-CP đã được trích dẫn ở trên có quy định, trong trường hợp biện pháp thế chấp đã phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba mà bên thế chấp dùng tài sản thế chấp để cho thuê nhưng không thông báo với bên nhận thế chấp thì hợp đồng thuê chấm dứt tại thời điểm xử lý tài sản thế chấp.

Xem xét Điều 422 Bộ luật dân sự 2015 quy định về các trường hợp chấm dứt hợp đồng thì ngoài các trường hợp chấm dứt hợp đồng do hợp đồng đã được hoàn thành; theo thoả thuận của các bên; cá nhân chết; hợp đồng bị huỷ bỏ; bị đơn phương chấm dứt; hợp đồng không thể thực hiện được do đối tượng hợp đồng không còn, chấm dứt do hoàn cảnh thay đổi cơ bản,.. thì hợp đồng còn chấm dứt khi: “7. Trường hợp khác do luật quy định”.

Khái niệm “luật” tại theo quy định tại khoản 2 Điều 4 Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật 2015 như sau: “2. Bộ luật, luật (sau đây gọi chung là luật)” luật do Quốc hội ban hành.

Như vậy, đối chiếu quy định tại Điều 422 Bộ luật dân sự 2015 và khoản 3 Điều 34 Nghị định 21/2021/NĐ-CP dường như có sự không thống nhất. Bởi lẽ, Bộ luật dân sự 2015 quy định 7 trường hợp chấm dứt hợp đồng, trường hợp thứ 7 là chấm dứt theo luật quy định, trong khi đó Nghị định 21/2021/NĐ-CP không phải là luật. Do vậy, nếu bên nhận thế chấp căn cứ quy định tại khoản 3 Điều 34 Nghị định 21/2021/NĐ-CP để yêu cầu bên thuê và bên cho thuê chấm dứt hợp đồng thuê tài sản thế chấp khi bên thế chấp không thông báo việc cho thuê tài sản thế chấp với bên nhận thế chấp là không phù hợp.

Thứ hai, Nếu chủ sở hữu tài sản mới không đồng ý tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà cho đến khi hết thời hạn thuê nhà thì quyền lợi của các bên sẽ được giải quyết như thế nào?
Điều 133 Luật nhà ở 2014 sử dụng thuật ngữ “trách nhiệm” để yêu cầu chủ sở hữu mới tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà với bên thuê. Tuy nhiên, từng ấy là không đủ để ràng buộc trách nhiệm của chủ sở hữu mới nếu hợp đồng thuê nhà đã ký có những điều khoản không thuận lợi hoặc chủ sở hữu mới có kế hoạch sử dụng tài sản cho mục đích khác.

Rõ ràng, khi có sự xung đột quyền lợi hoặc việc tiếp tục thực hiện hợp đồng không đúng với ý định của các bên sẽ là tiền đề phát sinh những tranh chấp căng thẳng, kéo dài cho tất cả các bên.

Như vậy, mặc dù các văn bản quy phạm pháp luật hiện nay có quy định chi tiết về quyền lợi của bên thuê tài sản thế chấp nhưng thực tiễn áp dụng vẫn còn nhiều vướng mắc. Từ thực tiễn, chúng tôi khuyến nghị rằng các bên cần cân nhắc thận trọng khi tham gia giao dịch “thuê tài sản thế chấp” và nên có phương án, sự chuẩn bị kỹ lưỡng khi xảy ra các trường hợp này.

Ngày 21/05/2024.

Mọi thắc mắc về bài viết, mọi yêu cầu trao đổi công việc vui lòng liên hệ luật sư đại diện của chúng tôi: