Nhiều doanh nghiệp cho thuê xưởng, công trình xây dựng,  nhiều cá nhân cho thuê nhà nhưng không thể lấy lại mặt bằng khi hợp đồng cho thuê chấm dứt. Thực trạng này không quá phổ biến nhưng thực tế vẫn diễn ra gây nên bức xúc, thiệt hại cho các bên đặc biệt là xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp của bên cho thuê.

Tình huống này thường xảy ra khi bên cho thuê đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê do hành vi vi phạm của bên thuê dẫn đến bên thuê không bàn giao mặt bằng.

Dưới góc độ nghiên cứu pháp lý và tham gia giải quyết các tình huống thực tiễn, chúng tôi đưa ra một số phân tích như sau:

1, Quy định của pháp luật về việc chấm dứt thực hiện hợp đồng

Điều 422 Bộ luật dân sự 2015 quy định về các trường hợp chấm dứt hợp đồng có thể kể đến như: Hợp đồng đã được hoàn thành, thoả thuận của các bên; hợp đồng bị huỷ bỏ, bị đơn phương chấm dứt thực hiện; …

Theo quy định tại khoản 2 Điều 132 Luật Nhà ở 2014 và Khoản 1 Điều 30 Luật kinh doanh bất động sản 2014 quy định về trường hợp bên cho thuê có quyền đơn phương  chấm dứt thực hiện hợp đồng khi bên thuê có một trong các hành vi sau đây: chậm thanh toán tiền thuê nhà, công trình 03 tháng trở lên;  sử dụng nhà, công trình không đúng mục đích; cố ý gây hư hỏng nghiêm trọng nhà, công trình xây dựng; sửa chữa, cải tạo, nâng cấp, đổi hoặc cho thuê lại nhà, công trình xây dựng đang thuê mà không có sự thoả thuận trong hợp đồng hoặc không được bên cho thuê đồng ý bằng văn bản,…

Hậu quả của việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng được quy định tại khoản 2 Điều 428 Bộ luật dân sự 2015: “Khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì hợp đồng chấm dứt kể từ thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt. Các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ, trừ thoả thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thoả thuận về việc giải quyết tranh chấp”

Như vậy, chiếu theo quy định tại các văn bản quy phạm pháp luật nêu trên, khẳng định rằng: đơn phương chấm dứt hợp đồng là một trường hợp chấm dứt thực hiện hợp đồng, và khi một bên đơn phương chấm dứt hợp đồng, hợp đồng sẽ chấm dứt tại thời điểm bên còn lại nhận được thông báo chấm dứt. Đối chiếu với hợp đồng thuê nhà, nhà xưởng, công trình xây dựng, hợp đồng thuê chấm dứt tại thời điểm bên cho thuê gửi thông báo chấm dứt và bên thuê nhận được thông báo này, đồng nghĩa với việc các quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng sẽ chấm dứt, và bên thuê có nghĩa vụ bàn giao mặt bằng cho bên cho thuê.

Tuy nhiên, trên thực tế nhiều tình huống để gây sức ép cho bên cho thuê, bên thuê kiên quyết không bàn giao mặt bằng, việc này thường được biểu hiện bởi các hành vi như: không di chuyển đồ đạc, tài sản; ở lì tại mặt bằng; cá biệt có trường hợp cố tình để đồ đạc có giá trị tại mặt bằng, đóng cửa dán giấy niêm phong,…. Dù biểu hiện ở bất kỳ hành vi nào thì việc không bàn giao lại nhà, công trình khi hợp đồng thuê chấm dứt không chỉ vi phạm quy định của pháp luật, gây thiệt hại cho các bên, mà bên thuê có thể đối mặt với các trách nhiệm dân sự, các biện pháp xử lý về hành chính, hình sự.

Và, dẫu biết rằng, mặt bằng sớm hay muộn cũng được trả về cho bên cho thuê, nhưng bên cho thuê với tư cách là chủ sở hữu luôn băn khoăn đi tìm cách giải quyết kịp thời, nhanh chóng để sớm nhận bàn giao mặt bằng. 

2, Phương án giải quyết:

• Khởi kiện vụ án dân sự:

Trong những tranh chấp mà các bên không thể tự giải quyết được, thì đưa đơn khởi kiện để toà án giải quyết là phương án được các bên áp dụng. Do vậy, khi gặp phải tình huống bên thuê không bàn giao mặt bằng, bên cho thuê sẽ lựa chọn khởi kiện vụ án tại toà án để yêu cầu được giải quyết việc chấm dứt hợp đồng thuê mặt bằng, đòi lại mặt bằng, yêu cầu được bồi thường thiệt hại do hành vi không bàn giao mặt bằng của bên thuê,..

Phương án này là sự lựa chọn được khuyến nghị nên sử dụng, tuy nhiên, nhiều bên cho thuê lo lắng rằng: thời gian giải quyết sẽ kéo dài đồng nghĩa với việc có thể bên cho thuê không thể đưa mặt bằng vào khai thác, sử dụng trong thời gian chờ toà án giải quyết, việc giải quyết và tham gia vụ án sẽ mất thời gian, mệt mỏi và tốn kém chi phí tố tụng. Bên cho thuê thường lập luận rằng, họ muốn nhanh chóng nhận lại được mặt bằng trong khi quy trình tố tụng vụ án ở cấp sơ thẩm có thể từ 4-6 tháng hoặc dài hơn, xét về lợi ích kinh tế họ không mong muốn lựa chọn phương án này.

• Tố giác tội phạm đối với bên thuê.

Có thể thấy hành vi chiếm giữ, không bàn giao lại mặt bằng của bên thuê khi hợp đồng thuê đã chấm dứt có dấu hiệu của hành vi vi phạm quy định của pháp luật. Trong nhiều trường hợp, để có biện pháp răn đe hiệu quả, có sức nặng đối với bên thuê, bên cho thuê đã lựa chọn việc tố giác bên thuê về các hành vi như: Tội chiếm giữ trái phép tài sản Điều 176 Bộ luật hình sự năm 2015 sửa đổi, bổ sung năm 2017; Tội sử dụng trái phép tài sản Điều 177 Bộ luật hình sự năm 2015 sửa đổi, bổ sung năm 2017.

Tuy nhiên, cách thức giải quyết này cũng khiến cho bên cho thuê lo lắng vì: thời gian để xác minh thông tin tội phạm, giải quyết vụ án không hề ngắn; bên cho thuê với tư cách là bị hại có thể sẽ phải thường xuyên làm việc với cơ quan tố tụng để cung cấp lời khai, tài liệu chứng cứ; và nhiều người cho thuê cũng lo lắng rằng sau một thời gian dài theo đuổi vụ án có thể họ sẽ nhận được trả lời “vụ việc không có dấu hiệu hình sự”.

• Đề nghị cơ quan có thẩm quyền xử phạt vi phạm hành chính đối với bên thuê:

Một số người thuê nhà trình báo lên cơ quan chính quyền địa phương để yêu cầu chính quyền xử phạt vi phạm hành chính đối với hành vi của bên thuê, căn cứ theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 15 Nghị định 144/2021/NĐ-CP: “1. Phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng đối với một trong những hành vi sau đây d) Không trả lại tài sản cho người khác do vay, mượn, thuê tài sản của người khác” hoặc điểm đ khoản 2 Điều 15 Nghị định 144/2021/NĐ-CP cụ thể: “2. Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với những hành vi sau đây: đ, Sử dụng, mua, bán, thế chấp, cầm cố trái phép hoặc chiếm giữ tài sản của người khác” và khoản 4 Biện pháp khắc phục hậu quả : “b) Buộc trả lại tài sản do chiếm giữ trái phép đối với hành vi vi phạm quy định tại các điểm đ và e khoản 2 Điều này”.

Việc đề nghị cơ quan có thẩm quyền đến kiểm tra để có cơ sở xử phạt vi phạm hành chính là giải pháp được xem là trực tiếp để bên cho thuê tìm kiếm được sự tham gia giải quyết của chính quyền. Tuy nhiên, khi xem xét mức xử phạt vi phạm hành chính thì bên cho thuê hoàn toàn có cơ sở để lo lắng rằng, bên thuê sẽ bất chấp quy định, bất chấp việc bị xử lý để không hoàn trả lại mặt bằng đến cùng.

• Bên cho thuê tự hành động để bảo vệ quyền lợi:

Trên thực tế trong một số trường hợp, bên cho thuê không thể chờ đợi để cơ quan có thẩm quyền giải quyết, họ đã tự ý thực hiện các hành động như: Thông báo bên cho thuê đến bàn giao, nhận tài sản -> Dọn dẹp, di chuyển tài sản của bên cho thuê để lấy lại mặt bằng -> Thống kê chi phí thiệt hại, chi phí dọn dẹp, lưu trữ tài sản của bên thuê và yêu cầu bên thuê thực hiện nghĩa vụ thanh toán.

Hành vi tự ý xử lý này của bên cho thuê đối mặt với những rủi ro sau:

Thứ nhất, xâm phạm quyền tài sản của bên thuê, dù các tài sản này đang ở mặt bằng của bên cho thuê, bên thuê vẫn có quyền đối với tài sản này.

Thứ hai, nguy cơ tạo nên những tranh chấp kéo dài, phức tạp. Bên thuê hoàn toàn có thể lập luận rằng bên cho thuê không có quyền di chuyển tài sản của họ, việc di chuyển làm hư hỏng, mất mát tài sản từ đó dẫn đến thiệt hại cho bên thuê.

Thứ ba, chịu các tổn thất, chi phí phát sinh, thông thường khi di chuyển tài sản của bên thuê ra khỏi địa điểm thuê, bên cho thuê sẽ phải thuê đơn vị dọn dẹp, đơn vị tham gia chứng kiến, thuê mặt bằng để chứa các tài sản của bên thuê sau khi dọn ra khỏi mặt bằng. Những chi phí này, bên cho thuê sẽ rất khó khăn thậm chí không có khả năng nhận lại được từ bên thuê.

Như vậy, giải pháp này nhìn chung sẽ giải quyết được vấn đề trước mắt cho bên cho thuê đó là nhận lại mặt bằng nhưng cũng phải đối mặt với rất nhiều rủi ro nếu quy trình thực hiện không đầy đủ, không chặt chẽ.  Dù pháp luật cho phép bên cho thuê được tự bảo vệ quyền dân sự, tuy nhiên Điều 12 Bộ luật dân sự 2015 đã nêu rõ: “Việc tự bảo vệ quyền dân sự phải phù hợp với tính chất, mức độ xâm phạm đến quyền dân sự đó và không được trái với các nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự quy định tại Điều 3 Bộ luật này”.

3, Một số khuyến nghị: 

Thực tế, trường hợp bên thuê không bàn giao mặt bằng khi hợp đồng thuê đã chấm dứt đã gây ra nhiều tổn thất cho các bên đặc biệt là bên cho thuê, có những đối tác của chúng tôi đã phải chịu tổn thất nhiều tỷ đồng trước khi tìm kiếm ý kiến tư vấn của luật sư. 

Từ thực tế này, chúng tôi đưa ra một số lưu ý cho các bên khi tham gia quan hệ thuê, mượn tài sản như sau:

• Nâng cao trình độ soạn thảo hợp đồng thuê, mượn tài sản. Cần dự liệu, quy định chi tiết phương án và cách thức để giải quyết trong các trường hợp pháp luật chưa có quy định rõ ràng.
• Khi xảy ra tình huống tranh chấp như đã nêu ở trên thì các bên đặc biệt là bên cho thuê nên xem xét thận trọng lựa chọn phương án giải hợp lý trên cơ sở giải quyết vấn đề cần ưu tiên trong tình huống cụ thể.
• Tiến hành các bước giải quyết đầy đủ, chặt chẽ, nên có sự tham gia của bên thứ ba, những người làm chứng, chứng kiến có thể ghi nhận sự việc khách quan, công tâm.