Nhà ở là nhu cầu, mục tiêu cuộc sống và tài sản có giá trị của nhiều người, để đảm bảo sở hữu được những căn hộ ưng ý, giá cả phù hợp không ít người chấp nhận mua những căn hộ khi chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (“Giấy chứng nhận”).

Việc mua bán căn hộ khi chưa có Giấy chứng nhận diễn ra chủ yếu dưới hình thức chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ.

(Hợp đồng mua bán căn hộ được nhắc đến trong bài viết này là văn bản được ký giữa chủ đầu tư và bên mua căn hộ. Bên mua căn hộ chuyển nhượng lại hợp đồng này cho người có nhu cầu)

Dưới đây là một số giải đáp, và lưu ý về giao dịch này được chúng tôi tổng hợp trên cơ sở trực tiếp tham gia tư vấn, giải quyết tranh chấp cho các cá nhân, tổ chức thực hiện giao dịch chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ. 

I, Những vướng mắc của các bên khi tham gia giao dịch chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ.

1, Quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ được các văn bản quy phạm pháp luật quy định như thế nào?

Điểm d khoản 1 Điều 10 về Quyền của chủ sở hữu nhà ở và người sử dụng nhà ở  tại Luật Nhà ở 2014 quy định: “Bán, chuyển nhượng hợp đồng mua bán; Điều 117 Các hình thức giao dịch  về nhà ở tại Luật nhà ở 2014: quy định “Giao dịch về nhà ở bao gồm các hình thức mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại,…”

Như vậy, pháp luật công nhận và cho phép chủ sở hữu nhà ở và người sử dụng nhà ở được chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ. Tuy nhiên, việc chuyển nhượng này sẽ phải tuân thủ các điều kiện theo quy định.

2, Điều kiện để được chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ:

Thứ nhất, điều kiện về tài sản.

Để chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ, tài sản này phải thuộc diện đã được ký hợp đồng mua bán với chủ đầu tư và chưa đến giai đoạn nộp thủ tục cấp Giấy chứng nhận, chi tiết được quy định tại khoản 2 Điều 118 Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch tại Luật Nhà ở 2014:  “ Giao dịch về nhà ở sau đây không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận

e) Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó”

hoặc quy định tại Điều 123  Luật Nhà ở 2014 về Giao dịch mua bán nhà ở , chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại “ Trường hợp bên mua nhà ở thương mại của chủ đầu tư nếu thuộc diện chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó và có nhu cầu thì được chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng có trách nhiệm thực hiện đầy đủ nghĩa vụ theo hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư”

Thứ hai, điều kiện của bên chuyển nhượng:

+ Là người mua nhà ở của chủ đầu tư hoặc người đã nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;

+ Là cá nhân có năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự hoặc tổ chức có tư cách pháp nhân.

Thứ ba, điều kiện của bên nhận chuyển nhượng:

+ Là cá nhân có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự và không bắt buộc phải có đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch;

+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài phải có năng lực hành vi dân sự, phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật và không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú; pháp nhân thì phải có tư cách pháp nhân theo đúng quy định.

3, Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở có phải công chứng chứng thực không?

Phải công chứng, chứng thực khi bên chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở không phải là doanh nghiệp, hợp tác xã có chức năng kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

4, Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở có phải thông báo với chủ đầu tư hay không?

Hợp đồng mua bán căn hộ là văn bản được ký giữa chủ đầu tư và bên mua căn hộ. Do vậy, khi chuyển nhượng hợp đồng này, các bên phải thông báo với chủ đầu tư và chủ đầu tư phải tiến hành xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ.

5, Có phải nộp tiền cho chủ đầu tư khi chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ hay không?

Theo quy định tại điểm b khoản 3 Điều 33 Thông tư 19/2016/TT-BXD thì: “Chủ đầu tư có trách nhiệm xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng trong thời hạn tối đa là 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ theo quy định tại điểm a Khoản này”

Điểm a khoản 3 Điều 33 Thông tư 19/2016/TT-BXD quy định về hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận trong đó không bao gồm biên lai hoặc tài liệu, chứng minh nghĩa vụ nộp phí chuyển nhượng của các bên đối với chủ đầu tư khi chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ.

Tuy nhiên, trên thực tế có một số chủ đầu tư vẫn yêu cầu các bên trong giao dịch nộp một khoản chi phí (có nhiều cách gọi tên khác nhau) để xác nhận văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ. 

6, Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ phải đáp ứng những nội dung gì? Có mẫu không?

Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ phải đảm bảo chứa đựng các nội dung sau:

+ Thông tin về bên chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng;

+ Số, ngày, tháng năm của hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư;

+ Giá chuyển nhượng hợp đồng, thời hạn, phương thức thanh toán;

+ Quyền và nghĩa vụ của các bên;

+ Giải quyết tranh chấp;

+ Các thoả thuận khác.

Phụ lục số 24 Thông tư 19/2016/TT-BXD quy định về mẫu văn bản hợp đồng mua bán nhà ở, các bên có thể dùng mẫu này hoặc điều chỉnh theo thực tế từng giao dịch nhưng phải đảm bảo có đầy đủ các nội dung tối thiểu đã được liệt kê ở trên.

II, Một số lưu ý và khuyến nghị:

Nhìn chung, quy định tại các văn bản quy phạm pháp luật về chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ là đầy đủ, tuy nhiên thực tiễn thì luôn rất đa dạng, dưới đây là một vài lưu ý cho các bên khi tham gia giao dịch: 

• Bên nhận chuyển nhượng khi giao kết loại hình này, nên kiểm tra đầy đủ thông tin về tài sản, tình trạng pháp lý, tiến độ xây dựng, thi công, chủ đầu tư. Ít nhất, nên lưu tâm đến lý do tại sao tài sản chưa được cấp Giấy chứng nhận, các nguyên nhân thường thấy là: tài sản chưa đến giai đoạn cấp Giấy chứng nhận; bên bán không cung cấp hồ sơ theo yêu cầu của chủ đầu tư hoặc không thực hiện nghĩa vụ thanh toán; công trình vi phạm các quy định về xây dựng, phòng cháy chữa cháy dẫn đến nhiều căn hộ không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận,…
• Lưu ý trường hợp, mua bán căn hộ nhưng thông tin chủ đầu tư không rõ ràng, hoặc không xác định được chủ đầu tư (do giải thể, phá sản, chấm dứt hoạt động,..).
• Khi giao kết văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ, bên nhận chuyển nhượng cần yêu cầu bên chuyển nhượng cung cấp trung thực thông tin căn hộ, dự án, tiến độ thanh toán việc mua căn hộ giữa bên chuyển nhượng với  chủ đầu tư đồng thời yêu cầu được nhận bàn giao toàn bộ các tài liệu liên quan đến hợp đồng mua bán giữa chủ đầu tư với bên chuyển nhượng như: Hợp đồng mua bán căn hộ; Văn bản xác nhận hoàn thành nghĩa vụ thanh toán; Biên bản bàn giao căn hộ,…
• Kiểm tra kỹ tình trạng hợp đồng mua bán căn hộ có đang trong giao dịch bảo đảm nghĩa vụ nào khác không. Thông thường, để có đủ tài chính thanh toán cho chủ đầu tư, bên chuyển nhượng sẽ ký các hợp đồng tín dụng với ngân hàng và thế chấp bằng chính hợp đồng mua bán căn hộ. Nếu hợp đồng mua bán căn hộ đang được dùng để bảo đảm cho nghĩa vụ thanh toán tại ngân hàng, các bên sẽ tiến hành các thủ tục để đảm bảo chấm dứt nghĩa vụ bảo đảm trước khi thực hiện việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ.
• Lưu ý kỹ các nội dung trong văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ, để đảm bảo dự phòng trong những trường hợp phát sinh tranh chấp hoặc các tình huống chưa thể lường trước.

Chúng tôi đã tham gia tư vấn, soạn thảo nhiều văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ giữa các cá nhân với cá nhân, giữa tổ chức với cá nhân hoặc tổ chức với tổ chức (trường hợp tổ chức với tổ chức không áp dụng toàn bộ các văn bản quy phạm pháp luật đã được trích dẫn ở trên). Chúng tôi nhận thấy, mức độ chú tâm của các bên trong giao dịch phụ thuộc vào nhiều yếu tố như giá trị tài sản, nhu cầu sử dụng, khai thác tài sản và không hiếm những trường  hợp do mức độ chú tâm của các bên đến giao dịch không cao dẫn đến tranh chấp phức tạp, kéo dài cho các bên. Do vậy, chúng tôi khuyến nghị rằng, các bên tham gia giao dịch nên quan tâm, tìm hiểu về giao dịch, đối tượng tài sản để đảm bảo quyền lợi trong mọi tình huống phát sinh.