“Vốn” là chìa khoá của mọi dự án, các chủ đầu tư khi thực hiện dự án bất động sản, nhà đầu tư khi có nhu cầu đều phải hiểu về “vốn”, huy động vốn. 

Vậy chủ đầu tư cần huy động “vốn” như thế nào và nhà đầu tư nên rót “vốn” vào giai đoạn nào của dự án? Tại bài viết này, Fric Law xin chia sẻ những thông tin cần thiết liên quan đến việc huy động vốn đối với dự án nhà ở thương mại. 

1, Căn cứ pháp lý:

Hoạt động huy động vốn đối với nhà ở thương mại được điều chỉnh  chủ yếu tại các văn bản quy phạm pháp luật:

• Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 (“Luật kinh doanh bất động sản”);
• Luật Nhà ở năm 2014 (“Luật nhà ở”);
• Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của luật nhà ở (“Nghị định 99/2015/NĐ-CP”).

2, Quyền huy động vốn của chủ đầu tư:

Khoản 2 Điều 25 Luật nhà ở quy định về quyền của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại  : “2. Cho thuê, cho thuê mua nhà ở, thực hiện huy động vốn, thu tiền cho thuê, cho thuê mua, tiền bán nhà ở theo quy định của Luật này, pháp luật về kinh doanh bất động sản theo nội dung hợp đồng đã ký kết”.

Như vậy, huy động vốn trong dự án nhà ở thương mại là quyền của chủ đầu tư được pháp luật ghi nhận và bảo vệ.

3, Vốn phục vụ cho phát triển nhà ở thương mại.

Qua thực tế thực hiện tư vấn pháp lý cho các doanh nghiệp  đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại và các nhà đầu tư, chúng tôi nhận thấy rằng: chủ đầu tư, nhà đầu tư đều mơ hồ về hoạt động huy động vốn để thực hiện dự án nhà ở thương mại.

Khoản 1 Điều 68 Luật nhà ở nguyên tắc huy động vốn cho phát triển nhà ở đã quy định: : “1. Hình thức huy động vốn phải phù hợp với từng loại nhà ở theo quy định của Luật này. Các trường hợp huy động vốn không đúng hình thức và không đáp ứng đủ các điều kiện đối với từng loại nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở thì không có giá trị pháp lý”.

Dẫn chiếu đến quy định tại Điều 69 Luật nhà ở quy định về vốn phục vụ cho phát triển nhà ở thương mại,  theo đó vốn thực hiện dự án nhà ở thương mại của chủ đầu tư đến từ các nguồn:

• Vốn thuộc sở hữu của chủ đầu tư;
• Vốn huy động thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.
• Tiền mua, tiền thuê mua, tiền thuê, nhà ở trả trước theo hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai
• Vốn vay từ các tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính đang hoạt động tại Việt Nam.

Khoản 1 Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP  quy định: “ 1. Việc ký hợp đồng huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại được thực hiện thông qua các hình thức quy định tại các khoản 2,3 và 4 Điều 69 của Luật Nhà ở, trường hợp ký hợp đồng huy động vốn không đúng với quy định tại Điều 68, Điều 69 của Luật Nhà ở và quy định tại Điều này thì không được pháp luật công nhận, chủ đầu tư bị xử phạt vi phạm theo quy định của pháp luật và phải bồi thường thiệt hại cho người tham gia góp vốn”.

Như vậy, đối với nhà ở thương mại các văn bản quy phạm pháp luật của Việt Nam đã quy định rất rõ những hình thức huy động vốn. Tuy nhiên, thực tế các giao dịch huy động vốn của chủ đầu tư thường không tuân theo những hình thức này,  điều này dẫn đến quyền lợi của chủ đầu tư và nhà đầu tư đều không được đảm bảo.

4, Một số lưu ý về việc huy động vốn để thực hiện dự án nhà ở thương mại:

Trong quá trình thực hiện hoạt động tư vấn của mình, chúng tôi thấy rằng chủ đầu tư và nhà đầu tư thường ký một số văn bản để huy động vốn đối với dự án nhà ở thương mại hình thành trong tương lai như: thoả thuận đặt mua, thoả thuận giữ chỗ, đặt cọc, thoả thuận hứa bán,…Các văn bản này đều chứa đựng nội dung: nhà đầu tư cần phải đóng cho chủ đầu tư một số tiền để hướng đến việc khi dự án đủ điều kiện hai bên sẽ ký kết hợp đồng mua bán nhà ở.

Như dẫn chiếu ở phần trên của bài viết, các hình thức huy động vốn đối với nhà ở thương mại đã được Luật nhà ở và Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy đinh chi tiết, các văn bản có tên gọi và chứa đựng nội dung: đặt cọc, thoả thuận giữ chỗ, thoả thuận hứa mua, thoả thuận hứa bán….đều không phải là hình thức huy động vốn được phép luật cho phép đối với dự án nhà ở thương mại.

Cũng phải nói thêm, đối với dự án nhà ở xã hội, hình thức huy động vốn được mở rộng hơn, ngoài những hình thức huy động vốn được liệt kê chi tiết tại Điều 70 Luật nhà ở và Điều 10 Nghị 100 Nghị định 100/2015/NĐ-CP,  thì tại điểm e khoản 2 Điều 10 Nghị định 100/2015/NĐ-CP còn quy định “ Các nguồn vốn huy động hợp pháp khác theo quy định của pháp luật”.

Là đơn vị tư vấn pháp lý thường xuyên cho doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản, Fric Law chịu trách nhiệm soạn thảo bộ hồ sơ pháp lý đầy đủ để đối tác thực hiện hoạt động huy động vốn tại các dự án bất động sản. Việc xây dựng các văn bản để huy động vốn đối với dự án nhà ở thương mại không hề đơn giản, luật sư và các bộ phận tài chính, kế toán, bán hàng,..phải làm việc rất tập trung  bởi mỗi dự án có những đặc thù riêng. Chúng tôi chỉ có thể đưa ra phương án tư vấn đúng pháp luật và phù hợp với doanh nghiệp khi nghiên cứu kỹ lưỡng các quy định, đánh giá tình hình dự án, mục tiêu của chủ đầu tư và quyền lợi của nhà đầu tư. Chúng tôi nêu ra nội dung này để làm rõ, huy động vốn trong nhà ở thương mại là hoạt động phức tạp và kết hợp nhiều kiến thức, hiểu biết, chủ đầu tư cần thận trọng khi thực hiện hoạt động này. 

Trong vai trò  là luật sư tư vấn cho nhà đầu tư trong các tranh chấp huy động vốn với chủ đầu tư khác, chúng tôi nhận thấy rằng nhiều chủ đầu tư, nhiều nhà đầu tư còn mơ hồ và tìm hiểu quy định hời hợt về việc huy động vốn. Một số trường hợp chủ đầu tư biết pháp luật không cho phép những vẫn thực hiện, nhà đầu tư biết không đúng pháp luật nhưng vì lợi nhuận và những hứa hẹn không có cơ sở vẫn rót tiền vào các dự án. Các hình thức huy động vốn không thuộc quy định tại Điều 69 Luật nhà ở năm 2014 và Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP sẽ dẫn đến giao dịch không có giá trị pháp lý, vô hiệu theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2015 và là nguyên nhân cho những tranh chấp gây thiệt hại  về kinh tế, danh tiếng của  chủ đầu tư và nhà đầu tư.

Do vậy, chủ đầu tư và nhà đầu tư nên thận trọng xem xét và đưa ra quyết định chính xác để tránh những hậu quả phức tạp xảy ra cho cả hai bên trong việc huy động vốn thực hiện dự án nhà ở thương mại.